楼市远城区“抄底” 金九开发商积极备战

小谢

远城区新房供应量巨大且价格持续走低、主城区房价居高不下，使得购房者不得不将目光转向三环以外。据市房管局统计，武汉7个主城区上月卖出新住房5582套，占比降至45%（比远城区低10%），一年来首次被远城区超过。
在蔡甸区商品房较为集中的知音湖、后官湖片区，目前在售或即将开盘的就有观湖园、知音半岛、世茂嘉年华等10个楼盘。其中既有本土的丰太投资、人信地产等开发商，也有和记黄埔、世茂等外来巨头。在知音半岛的售楼部，销售员告诉记者，目前汉阳及沌口区域的房价在7000~8000/平米区间，而与其接壤的蔡甸片区5000元/平米左右，差价在2000元/平米以上，“这对沌口区域内的上班族很有吸引力”。
同样，在上月远城区销量第一的黄陂区卖出的1691套新住房中，与后湖接壤的盘龙城片区占了多数，目前价格在4000~5000元/平米，比后湖片大约低了2000元/平米。
据市房管局统计，在巨大的差价下，目前武汉的新房销售重心已出现“去城区化”，上月远城区新房成交量达到6872套，比7个主城区多出1200余套。不仅如此，业内人士预计，在主城区住房价格坚挺、远城区交通改善且价格较低的影响下，这种差距有望继续扩大。
数据也显示，8月武汉主城区265个在售楼盘成交均价7873元/平米，较去年同期上涨了2.26%。而151个远城区在售楼盘成交均价为3970元/平方米，与去年基本持平。该研究中心分析师陈龙认为，从今年远城区新房销量屡创新高来看，价格优势、后期规划及配套改善使得结婚买房等刚性需求转移到郊区的趋势非常明显。不过，如果将来赴郊区买房的人群继续增加，目前的低价格局可能会出现变化，建议有意买低价房的市民尽早出手，尤其是有轨道交通或主干路规划的区域，可重点考虑。
8月楼市淡季不淡房价涨幅回落 多因素影响“金九银十”

‘金九银十’再次到来，是继续7、8月份淡季不淡的态势，楼市量价继续回升还是像去年一样在这个传统旺季反而出现态势逆转，甚至出现‘铁九铜十’，目前的房地产市场依然存在不少变数。
从8月份的情况来看，一些城市的成交量环比7月出现一定幅度的下滑，不过不少城市的成交水平依然好于2011年同期，甚至超过2010年同期。房价方面，百城价格指数在6月份止跌后连续第三个月环比上涨，但上涨幅度有所减缓。而政策层面，目前释放的加大土地供应、房产税扩围等预期政策也为楼市走向增加不确定性。‘目前的市场，正处于刚需主力的末期及改善需求的初期，市场回暖能否延续将取决于改善需求及投资需求能否顺利充分释放，而其中变数无疑更多来自于体系外的宏观经济因素以及政策走向。’中国房产信息集团分析师杨晨青表示。
8月楼市淡季不淡
作为“金九银十”的前奏，8月份的供应、成交和房价数据，往往对接下来楼市的走向产生重要影响。在刚刚过去的8月份，这些数据指标则显得有些耐人寻味。
中国指数研究院的数据显示，在其8月份监测的40个城市中，超过半数城市成交量环比下降，其中哈尔滨降幅最大，达到58.5%。10个重点城市，仅北京、天津、深圳、成都成交环比上涨，其余皆下降，其中上海、南京、杭州、武汉降幅均超过20%。北京中原市场研究部统计的全国典型的54个城市，8月份新建住宅签约套数为262416套，同比7月的278162套也出现了5.7%的下调。
但是成交量下降的同时，多数城市的库存却并没有相应增加，反而有所减少。据中国指数研究院分析师介绍，8月40个主要城市中多数城市库存有所减少。除上海、广州、苏州和青岛库存量增加，其余城市库存均有不同程度减少。其中北京、南京、福州、南充等城市库存降幅都超过10万平方米。
在北京中原市场研究部总监张大伟看来，之所以出现上述情况，主要原因在于8月份成交量有所下降的同时，新增供应量也在下滑。“大部分热点城市开发商认为在上半年的以价换量中，牺牲了很大的利润，在最近资金缓解以后，都不同程度减缓了供应节奏。7月，中原监测范围内的12个重点城市供应量也出现小幅减少，环比下降约1成，影响了8月的成交量。二线城市整体呈现出明显的供不应求。受此影响，主要城市新房库存量从高位小幅回落，开发商的去库存压力有所缓解。”张大伟表示。
而在房价方面，8月全国100个城市（新建）住宅平均价格8738元/平方米，环比7月上涨0.24%，自6月止跌以来连续第3个月环比上涨。100个城市中，63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。可以看到房价虽然依然在环比上涨，但环比涨幅却在缩小，而环比下跌的城市个数增加了7个，房价跌幅在1%以上的有5个城市，房价涨幅在1%以上的有10个，较上月减少12个。
链家地产市场研究部常清认为，从数据来看，8月房价环比上涨的城市较7月有所下降，环比涨幅也出现了一定的放缓，重点城市多由于结构性原因维持上涨，整体市场短期出现了一定的降温。“整体成交在经过5个月的上涨后市场有所降温。虽然8月依旧有多个城市价格环比上涨，但从当前的趋势看，年内房价继续大幅反弹的可能性不大。随着8月份房地产进入政策窗口期，市场政策方面的传言不断，而房产税则成了政策焦点。虽然年内政策很难落地推行，但强烈的预期已经影响了市场的行为，短期内起到一定的抑制作用。”常清表示。
9月房企积极备战
8月份虽然成交快速上涨的势头有所反复，但不少房企依然取得不错的业绩。截至9月5日，已有4家房企发布8月业绩，成交额环比均出现上涨。融创发布的业绩显示，今年1至8月完成合同销售金额180.2亿元，同比大增64%，完成原定260亿元年度销售目标的69%。8月单月合同销售金额26.1亿元，环比7月上涨8.8%。越秀地产8月销售额11.46亿元，虽然环比下降15.24%，但前8个月公司实现销售额96.44亿元，已完成年度目标的96%。富力8月业绩28.17亿元，环比上涨18.86%。前8个月公司实现销售额198.33亿元，完成年度目标的62%。万科8月销售额为113.5亿元，环比上涨9.24%，前8个月销售金额842.8亿元，同比有小幅下滑。
“大部分企业已经走出低谷，从销售业绩看，8月依然居于年内高点，而且在最近几个月业绩上涨的影响下，中海、融创、华润、世茂已经纷纷上调了年度销售目标。房企对市场的预期开始乐观，房企减价换量现象减少。”张大伟表示，近几个月这些上市标杆房企的业绩转好，对楼市造成了两方面影响，一是不少企业开始在土地市场表现活跃，二是大部分企业都预期下半年成交量将高于上半年，在近几个月推盘量有所下降后，积极为9、10月份备战，准备加大推盘量。
单从天津楼市来看，据不完全统计9月份就有至少35个项目开盘，开盘楼盘数环比增加59.09%。其中新盘有24个，占预计开盘总量的68.57%，达到今年以来新盘开盘数量的新高。但是另一方面，开发商的降价打折意愿还在持续下降，天津9月预计打折优惠的楼盘总数为312个，环比下降6.87%。
“房企一方面希望通过加大推盘量达到增加成交量的目的，另一方面却在降低打折优惠力度，这会导致成交量的下滑。”业内人士表示，开发商以价换量基本结束，很多城市都出现了价格止跌，高性价比房源明显减少。最终的结果就是客户的购房意愿与6、7月份相比略有下降，市场观望情绪有所加重。
“近期我们曾经对企业当前的营销策略做过一番调研，发现相当一部分房企在未来一段时间内是否加快推案销售的问题上存在困惑，一方面担心现在加快卖房，若未来市场真正大幅回暖后会出现没房可卖的情况；另一方面又担心如果现在持保守策略，一旦政策突然急转直下，年末企业资金的回笼便会出现问题。这样的两难在我们所了解到的企业中非常多见。”杨晨青表示。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前市场基本面尚未完全回暖的市场背景下，房企还应该未雨绸缪，继续采取“跑得快”的高周转市场策略，以现金为王，把握市场主动权，主导未来市场格局。