拿100万元投资，该买哪种“房”？

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　尽管武汉房价已出现小幅下跌，但在部分投资资金转向商铺且住宅租金还在上涨的背景下，仍有很多人想把富余资金投入房地产市场。据统计，目前武汉最贵首层商铺的月租达到426元/平米，写字楼最贵租金达到120元/平米，武汉去年仅商铺就成交434.67万平方米，同比增长97.3%，成交均价达到11583元/平方米。 　　原住在杨汊湖姑嫂树村的刘先生，去年房子拆迁，买了新房后，还剩下约100万元的余款，既不会做生意，存银行又觉得不甘心，还是觉得买个房子最安心，但究竟该买哪种“房”呢？
　　当前，武汉二环以内房价普遍在万元左右。以菱角湖片为例，100万元可在美林公馆买套100平米的毛坯房。由于这套房子的原价是80万元，是二手房且办证未满5年，需要缴纳过户费，具体费用如下：
　　在离汉口火车站一站路的地方，一个在售写字楼项目的均价为1.8万元/平米，如果投入100万元，只能买到55.5平米。由于是新房，可不办房产证就直接出租，但考虑到租客办公如注册公司，在工商部门登记时需出示房产证复印件，所以办证程序还是需要的，具体费用如下：
　　目前，三环外的纯写字楼品种较少，部分价格高的已达万元以上。买这类写字楼，要想避免出现空置，最好在武汉的光谷、沌口、吴家山等三大国家级开发区内购买。以沌口一家甲级写字楼为例，每平米售价8500元，如买一套117平米的写字楼，裸房价为99.45万元，办房产证所需费用为：
　　契税：100万元×3%=3万元
　　交易手续费：500元
　　房屋登记费：80元
　　证照印花税：5元
　　营业税及附加（办证未满5年差额征收）：20万元×5.8%=1.16万元
　　土地增值税：1200元
　　交易税费合计：43385元
　　按带家具家电1000元/平米的简装装修成本算，买下并出租这套房子，总计成本约1143385元。
　　按该小区带装修两房的月租在2700元左右计算，一年租金收入即为3.24万元。
　　由此计算，年投资回报率为2.83%。
　　契税：55.5×1.8万元×4%=3.9960万元
　　交易手续费：11元/m2，610.5元
　　交易印花税：0.05%，55.5×1.8×0.05%=499.5元
　　房屋登记费：550元/件
　　证照印花税：5元/本。
　　维修资金：商用房免交
　　办证费用合计：41625元
　　写字楼装修比较简单，一般硬装，每平米500元左右即可，投入约为27750元。
　　整个拿下来，需要1068375元，基本与住宅总价相当。
　　此类写字楼，目前租金价格在50元一平米左右，即每月可收租2775元，年投资回报率为3.11%。
　　契税：4%，为39780元
　　交易手续费：11元/m2，为1287元
　　交易印花税：0.05%，为497.25元
　　房屋登记费：550元/件
　　证照印花税：5元/本
　　办证费用合计：42119.25元。
　　由于是高档写字楼，装修标准不能太低，按工装每平米1200元标准，约需140400元。加上房款，总支出约为1177019.2元。
　　目前，沌口的甲级写字楼较少，以东合中心等写字楼为参考，月租在60元/平米，一年就是84240元，这样算下来每年的理论投资回报率为7.16%，算是非常高的了。