3月13日下午，湖北十堰风沙扑面。沿浙江路东行不远，马路南侧一大片旷地静待开工。
如果一切顺利，一年之后，这里将建成一个占地超过300亩，容纳4500套住房的现代化住宅小区。更为关注的是，相比较目前十堰市区商品房每平米超过5000元的成交均价，该小区的计划售价每平米不超过3000元。而小区的购房者，则被锁定在一个“特殊”的群体——十堰市直机关公务员。
这便是十堰近期最受关注的住宅工程——和昌国际城三期项目，十堰市民又称它“公务员小区”。在十堰市直机关内部，这是一个令人兴奋，而又隐秘的话题。但在当地街头巷尾，争议之声却不绝于耳。“确实是有这么个事情，但我们给它的定义叫‘开发商让利商品房’。”3月14日下午，十堰市政府机关事务管理局党组书记、局长严清华接受《经济观察报》采访时表示，筹建“公务员小区”的初衷，是为解决自“房改”政策取消以来，十堰市机关公务员长期存在的住房困难问题。
但据本报记者调查，“公务员小区”在筹建设计上，严重“走样”。大量拥有多套住房的公务员仍具有申购资格，这与针对“住房困难”的初衷完全背离。不止于此，由于超低的销售定价与市价存在较大的“价差”，导致具备申购资格的公务员极易在二级市场转售牟利。
更大的障碍，则是资金问题。本报记者知悉，十堰政府一度计划在小区动工前，提前缴纳首付房款，事实上是一种变相集资建房——这与中央禁止机关单位集资建房的精神明显有悖，也不符合现行的商品房预售许可证制度。正因为存在政策阻力，目前预缴房款的计划，基本处于停滞状态。
十堰“公务员小区”破土在即，但质疑已接踵而来。
争购“公务员小区”
位于浙江路路口的和昌国际城售楼部，销售人员热情地招待每一个前来的购房者。
3月13日下午，本报记者以购房者身份走进售楼部，现场一位销售人员手指着三期项目的沙盘模型特意提醒：“三期项目是‘公务员小区’不对外，这一块的销售由领导直接负责，我们不插手。”
和昌国际城项目位于十堰市茅箭区浙江路，公开资料显示，整个项目占地超过1000亩，规划总建筑面积超过200万平方米，为商住混搭的城市综合体。目前，其一期、二期项目已公开销售。
筹建中的“公务员小区”位于和昌国际城三期，本报记者现场看到，目前土地已经部分平整，但尚未正式动工。而在十堰市直机关内部，筹建“公务员小区”的计划却已引起骚动。
据严清华介绍，此次申购“公务员小区”（即让利商品房）的人数总量并没有限制：“只要符合我们申购条件的，都可以报名。”
而据本报了解，此次申购范围相对宽泛，涵盖2012年12月31日前在编的十堰市直党政群机关和市直党委政府直属正县级事业单位的在职和离退休的所有干部职工。但有两个关键的约束条件，一是，在二次房改后夫妇双方及未婚子女中任何一方参与单位集资建房及单位团购房的干部职工不属于认购对象；二是，夫妇二人或未婚子女同属购房范围的，只确定一方为认购对象。
另据了解，筹建“公务员小区”的和昌国际城，为一个商业综合体项目。目前，已有包括红星美凯龙、大型商超、高档影院计划入驻，在作为三线城市的十堰，该项目有着相对完善的配套环境。正因如此，和昌国际城一度成为当地的热销楼盘，来自当地房地产咨询机构十堰印象置业顾问有限公司的数据显示，2012年四季度，和昌国际城以385套的成交量，位于十堰商品房销售排行榜的首位，俨然当地的“明星楼盘”。
最具吸引力的，则是“公务员小区”超低的定价。据严清华介绍，按照计划销售价格“将不超过每平米3000元”。
一个可供对比的价格是，前述销售人员介绍，比邻的和昌国际城一期项目的平均售价接近每平米6000元，二期项目采取团购模式，均价大约也在每平米4900元。而另据了解，目前十堰市区商品房成交均价大约在每平米5200元到5500元之间——这意味着，“公务员小区”的定价，可谓“对折”。
在此背景下，在十堰市直机关内部，筹建“公务员小区”的计划一经公布，随即引起疯抢。“只要是符合申购条件的，不管现在手上有多少套房子，基本上都会报名申购。”十堰市发改委一在职人员家属这样告诉本报。
3月14日下午，十堰市住建委办公室主任王勇告诉《经济观察报》，大约在去年12月接到报名的通知，1月份就完成了申购名单的统计并上报。
据悉，“公务员小区”的设计方案反复调整。“我们机关分房嘛，讲级别。市级领导、厅局级、市局级、县处级、科级，房屋的大小结构也不一样。”严清华表示，“最终的方案，还没有确定。估计总套数在4000套到5000套之间。”
据严清华透露，截至2月6日，十堰市政府机关事务管理局已接到了近5000人的购房申请，涉及超过100家市直机关单位：“目前，我们正在做购房资格审查的工作。”
“让利商品房”？
自“房改”政策取消以来，如何解决大量的基层年轻公务员的住房困难问题，这成为十堰筹建“公务员小区”的初衷。
“十堰市财政比较困难，货币化补贴也没有到位，所以很多新参加工作的人，没有赶上福利房的人，就存在住房困难的问题。”严清华对本报介绍，事实上，历届十堰市委、市政府都曾计划改善公务员住房问题，但一直未有实质进展。
2012年初，时任十堰市委、市政府将“解决基层公务员住房困难”的问题，再度提上日程。严清华透露：“当时的设想是，联系一个开发商，找一个地方，针对这些没房子但要求买房子的机关的工作人员组织起来，一起去跟开发商商量一个优惠一点的价格。”
“但面临的第一个问题，是要找政策依据。”严清华直言。与之相关的背景是，早在2006年8月，国家建设部、监察部、国土资源部曾联合发出《关于制止违规集资合作建房的通知》，全面停止党政机关集资合作建房。
基于此，十堰市有关部门主动向湖北省政府机关事务管理局、湖北省监察厅等多个部门汇报，争取政策支持。“综合考虑各方面的意见，最后我们定位为‘开发商让利商品房’。”严清华表示，制定的运作原则是，政府不拿地、财政不贴钱、程序不违规。
在此背景下，在十堰房地产市场深耕多年的和昌地产，成为十堰政府筹建“让利商品房”的合作对象。“双方是按照平等协商的原则，包括每平米不到3000元的销售均价，都是双方自愿接受的。”严清华这样告诉本报。
对于“让利商品房”与市价存在巨大的“价差”，严清华解释，目前，十堰市商品房包含各种开发成本和税费在内，每平方米成本不超过2650元：“和昌由于拿地较早，地价远低于其他开发商取得的土地价格，因此成本远低于十堰平均水平。”
据本报了解，和昌集团取得的国际城项目用地，当时采取的是一种“类BT”模式。由于十堰地处山区，市政工程成本极高，而十堰政府财力有限。在此背景下，2005年前后，和昌集团作为当地招商引资项目，替政府修建浙江路，而政府则将周边的土地开发权，以较低的价格出让给和昌，作为一种补偿。据悉，目前和昌国际城地块，当时拿地价一亩不足30万元。
该说法也得到了和昌地产方面的证实。3月14日，和昌(十堰)房地产开发有限公司董事长吴龙圳在接受《经济观察报》电话采访时透露：“即便每平米3000元的售价，我们也是有利润的。”
此外，吴龙圳还表示，目前和昌地产公司存在资金压力：“我们希望以降价走量的形式，实现资金的尽快回笼。”事实上据本报调查，和昌国际城在二期项目销售上，也采取了降价走量的团购策略，但成交均价却都在每平米4000元以上。
对于本报记者质疑，为何不干脆公开降价走量，而仅把“让利房”限定在公务员群体，吴龙圳未予正面回应，仅表示：“这是一种营销策略。”
而严清华在接受本报采访时则坦言：“和昌在十堰还有大量的土地有待开发，也希望跟政府各个部门搞好关系。因此，他也愿意让点利。”
政策障碍和操作公平
作为“公务员小区”的开发商，吴龙圳在受访时一再强调，所谓的“公务员小区”，其本质是一个“团购”的形式。
但据本报记者调查，事实或许并非如此。十堰市房管局市场监管科负责人杜涛明确告诉本报记者，“团购”的前提是，该项目必须取得了预售许可证。
而本报获得的一份十堰市机关事务管理局的内部资料显示，按照原定的计划，2013年正月十五过后，将预交房款总价的40%。但吴龙圳明确告诉本报，和昌国际城三期项目尚未开工，不可能拿到预售许可证。
这意味着“提前预交房款40%”的计划一旦实施，其实质绝非是简单的“团购”，而是一种变相的集资建房。
与此相关，十堰市有关部门一度设计了一个“擦边球”的解决方案。即设定一个公共账户，由开发商、购房人监督小组和十堰市机关事务管理局三方监管，预收房款但不直接进入开发商账户，以此规避政策限制。“但这个方案还没有最后确定。”严清华告诉本报。
而据本报了解，由于和昌国际城三期项目地处山体，是在“削山平土”上筹建，开发商前期投入不小，存在一定资金压力。“开发商希望在取得预售许可证之前，收一部分首付，但目前还没有最后确定。”严清华直言，“如果满足了开发商这个要求，肯定跟国家的法律法规有相悖的地方。”
正因为存在上述政策障碍，本报了解，至今“公务员小区”的筹建仅完成了名单的申报工作，尚未收取房款，项目也迟迟未见开工。
另一个值得关注的问题，则是“公务员小区”申购政策的存在“漏洞”，极易给部分没有实际住房需求，但具备申购资格的公务员，带来巨大的牟利空间。
按照现行的申购政策，主要的资格审查集中在是否享受过“房改”、单位集资建房和单位集体购房等福利待遇，但对于申购者是否拥有商品房却没有限制。“如果此人没有享受房改或者福利房，无论有多少套商品房，他还是可以参与这次申购的。”严清华明确告诉本报。
这与“为解决公务员住房困难”的初衷明显有悖。事实上，本报获得的一份申购名单中，包括十堰市住建委、十堰市发改委的副厅级、正县级的在职和离休领导，有的甚至是所在机关单位的“一把手”。他们未必是真正意义上的“住房困难”群体。
更为严重的是，本报从十堰当地房屋中介获悉，筹建“公务员小区”的计划在机关内部公布不久，今年2月份开始，即有人通过房地产中介联系“倒卖指标”。这样的信息，在十堰各大房地产网站并不少见。当本报记者以购房者身份联系其中一位中介经纪人时，对方提醒：“由于是公务员内部房，所以需要等他们拿到‘两证’后，才能办理过户。”
对此，严清华在接受《经济观察报》采访时表示：“申购者必须是本人，但在取得‘两证’后，他要在二级市场去转售，这是他的自由，这个没有限制。”
严清华进一步解释，可能存在这样一种情况：“申购者本人并没有住房需求，但是他的亲戚、朋友也愿意获益。可能挂的是我（指申购者）的名字，但是钱是你交，房子也是你住，拿到‘两证’后再做变更。”严清华进一步补充道：“这是我的猜测。这种情况肯定是存在的，我们也没有办法制约它。”
另据严清华坦言，此前一度考虑过设置“五年内不得转让”的限制，但这又与商品房的市场化属性有悖。
一个值得关注的事实是，按照计划“公务员小区”将在2014年6月建成集中交付。这意味着，在短短一年的时间内，具有申购资格的公务员，就可以在取得“两证”后，在二级市场公开转售牟利。
若以“公务员小区”平均120平米的建筑面积，平均每平米2800元的售价，参考十堰市商品房每平米5200元的成交均价，初略估测单套房的转售获利将超过25万元。而按照4500套的筹建计划估测，整个“公务员小区”的“让利”高达11.2亿元。但该估测，未经十堰政府方面正面核实。也就是说，一套房在一年之内就有20多万的利润。
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