从21000万跌到不到8000！沌口万科金域蓝湾85平67万成交，带租约没腾空，这大哥真勇！

在武汉经开区沌口这片地界，只要你提买房，绝对绕不开一个神盘，万科金域蓝湾。这小区绝对是整个武汉经济开发区三角湖片区无可争议的标杆小区。在10月1号国庆节当天，这个小区有一套顶楼85平二拍成交，价格67万。房产的建筑面积是85.07平米，一套标准的刚需两居室。评估价是84.3万元，经历过一拍流拍后，第二次拍卖的起拍价直接降到了56.9025万元。

吸引到2个报名人，双方你来我往，拉扯了20次，最后以669,025元的总价强行拿下。还是出人意料的常规操作，一拍63万没人要，二拍居然比一拍价格高出4万。依然是“敌不动我不动，敌动我抢”。

66.9万拿下一套85平米的万科现房，折算下来的成交单价竟然还不到7900元/㎡！是亏是赚？

只要是当年在沌口看过房的老武汉人，心里都有数。高峰期2021年2月及3月的数据统计，万科金域蓝湾的二手房均价当时已经飙到了约21,425元/㎡至21,653元/㎡，毫无悬念地稳坐当时三角湖片区最贵小区的宝座。

如今几年过去，哪怕是经历了大环境的毒打，这套法拍房的成交单价，连当年最高峰的一半都不到。

客观来说，万科金域蓝湾的核心优势非常坚挺：地处沌口核心区的成熟地段、万科品牌那套极其扎实的物业服务，以及在本地口口相传的社区口碑。目前小区整体的实际成交均价，已经从2021年超过2.1万/㎡的高点，回落到了现在的1.1万-1.2万/㎡左右。

不过有意思的是，这个小区内部的产品价格梯度非常明显。像这种80多平的小户型两居室，二手房成交单价相对较低；而那些三居、四居的改善型大户型，依然有很强的溢价能力，普遍还能稳在1万元/㎡以上。这也是为什么这套85平的两居室，能在法拍市场上把单价拉得这么低的原因之一。

但是，如果你觉得花66万买下这套，就是捡到了天上掉下来的馅饼，那你就太小看法拍圈的“水深”了。这套房子之所以便宜，是因为它身上带着2个极其棘手的“硬伤”。

第一点就是楼层。这是一栋总高33层的住宅，而这套房子恰好就在顶楼33层。在二手房市场，顶楼一直是个让人又爱又恨的楼层。视野虽然无敌，但夏天西晒像蒸笼、冬天西北风吹得透心凉，更别提以后万一遇到楼顶防水老化带来的漏水风险。买顶楼，本身就要承受极大的折价。

第二点，也是最让人后背发凉的一点——法院公告明明白白写着：“有租约，暂未腾空”。

“买卖不破租赁”，人家租客手里要是捏着一份原房主签的十几二十年的长租合同，你就算拿到了房产证，连这套房子的门把手都摸不到。而且现在房子还没腾空，里面住的到底是正常租客，还是原房主为了抗拒执行故意安排的老赖？这个需要实地走访就知道了。

从2.1万的神坛，跌到不到8千的泥潭；一面是万科顶级社区的诱惑，另一面是带租约、未腾空、还要垫付税费的深坑。大家觉得，这位66.9万的买家，划算吗？

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