四新“卖房难”——武汉房地产市场的一个缩影：武汉楼市失速多方盼政策调整

卖房越来越难，市场需求好像突然就断了。”

位于武汉市汉阳区二环与三环线间的国博滨江板块的楼盘，这几个楼盘位置好，非常宜居。但自去年以来，项目销售始终不及预期。迫于市场压力，国博滨江板块的招商江山和樾、卓越大江等楼盘不得不降价促销，寄望吸引更多客户购房。

“卖房难”现在是横亘在房产销售们心中的一块大石头，也是目前武汉房地产市场的一个缩影。

4月15日，武汉市住房保障和房屋管理局官网发布房地产市场运行情况，成交量几乎腰斩。

同日，国家统计局公布2022年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，武汉新房3月价格环比下降0.4%，2月环比下降0.5%。

量价齐跌！剔除受疫情影响封城的2020年，对比10年来情况，今年武汉一季度房地产交易量历史最差。

今年武汉地产市场“金三银四”的全年开局之势显然已经失去；叠加部分房企暴雷、项目停工、延期交房以及疫情影响，恐将拖累武汉整体经济发展。

降价抛售

4月22日，国博滨江板块的卓越大江推出特价房源，起步价为16789元/平方米；此前，其销售价格为2万元/平方米。该楼盘自去年开盘以来，为吸引客户，已多次推出低价房源。同样位于武汉市汉阳国博滨江板块的绿城金地凤起听澜则面临更严峻局面，与之相邻的招商江山和樾、电建地产洺悦江湾纷纷降价，迫使绿城金地·凤起听澜不得不跟进，房价从2.5万元/平方米下调，有些房源价格甚至下探至2万元/平方米（含3500元/平方米精装修）。

四新国博滨江楼盘降价抛售行为并非孤案，已在武汉多个区域蔓延。

在武汉新洲、东西湖、蔡甸等远城区，随着销售去化速度大幅下降，供应量激增，楼盘竞争已进入白热化，各片区打折促销方式层出不穷，市场信心受到挫伤。市场信心一旦受挫预期很难扭转，目前武汉房地产市场正处于一片焦虑之中，武汉多位房企负责人都在期盼着政府能及时调整政策，拯救行业危局。

供需问题凸显

“目前，这轮房地产行业的剧烈震荡，其表现与以往的波动有所不同，行业多层面的问题已渗透到了整个产业链。”中指研究院华中市场研究中心主任李国政接受记者采访时说：“梳理目前行业的问题，在几个层面都有体现，首先，房企风险出清，暴雷不断，行业投资信心低迷；其次，各城市项目停工的问题楼盘增多，消费信心低迷；三是，局部市场供需失衡，供过于求，价格战都无起色。”

现在希望大家生二孩、鼓励三孩，但相关的房地产政策很不合时宜。从与客户沟通的情况看，目前行业有一些阻碍，改善型客户购买二套房，首付要交全房款的5成或7成，很多改善型家庭难以支付。刚需买不起、改善者购房门槛高，把很多对住房有迫切需求的家庭阻挡在外。

面对急剧下滑的市场，众多房企与业界人士分外焦急，因为从供给需求两侧来看，亟须对有些政策做相应调整，才能应对。

相关政策正在拟定中

实际上，武汉市政府与主管部门对行业现状与风险已有所察觉。

针对分化加剧、不断下滑的市场，武汉市住房保障和房屋管理局此前确定今年的工作重点是，围绕“稳投资 去库存 保目标 控风险”等方面，积极稳妥地推进房地产长效机制建设，加强预期引导，因区精准施策，探索房地产新的发展模式；托底房地产开发投资，推动稳定宏观经济大盘，坚决防范化解市场风险，促进房地产良性循环、健康发展。

同时提出，重点围绕调整住房限购区域、加大金融信贷支持力度、实施土地精准投放、放宽落户条件、完善人才购房、优化预售资金监管等方面做好政策储备；加强市场预警预报；完善房、地价格联动机制；加强与住建部、统计部门沟通协调，积极寻求政策指导；强化市场监管“控风险”，进一步细化完善“一区一策”“一楼一策”方案等举措。

记者获悉，武汉还会在积极稳妥地推进房地产长效机制建设方面有具体安排和动作。武汉在《武汉市住房发展“十四五”规划》中明确提出，促进住房市场调控由直接干预、主体和手段单一的行政调控，向参数调节、主体和手段多元的间接调控为主转变。

这也预示着，武汉市将根据行业与市场需要，择机推出调控政策。

3月份，记者从一位接近武汉市委高层的人士处获悉，武汉已在酝酿拟定房地产相关调控政策，由于涉及多个部门，制定出台还需一些时日。

但是，很多业界专家担心，迅速恶化中的市场对城市投资与经济的冲击会立刻接踵而至。

目前，武汉土地市场对房企吸引力已远不及杭州、成都。”一位不愿具名的地产资深人士向记者表示，“从武汉市房地产业发展特点看，主要依赖高流速和高规模，其单位土地面积利润率并不高。很多房企进驻武汉开发投资主要是为了销售量与业绩；武汉一旦失去流速优势，销售量与利润率两者均无，房企在武汉将失去拿地信心。”

从武汉前两次集中供拍地表现看，一些问题已有暴露，在去年年终的土地拍卖中，最大的一宗地块“汉江湾”流拍；今年首次土地拍卖仅推出10宗地块，显示出了对土地市场信心不足。