在沌口被“架空”的小区

刚刚

翰林苑小区三期

　　远离闹市，在一片安宁祥和中，位于汉阳升官渡汉阳客运中心旁的翰林苑小区走过了9个年头。平静的生活从去年夏天开始变得闹心。

　　三期一楼50套架空层被开发商出租。租户先后进行改造，变成住宅、商店、麻将室等等，破坏了楼房主体结构，招致楼上业主不满。

　　风波愈演愈烈，今年6月小区改选了业委会。本月新一任业委会通过业主大会，炒掉了服务10年的老物业公司。老物业公司退场，为减少损失，拆除小区监控、门禁、灭火器等设施，再度招来业主指责。新物业公司接手服务，添置相关设施需要时间。小区管理出现空白。如今，业主都希望生活早日回归平静。

　　核心提示

　　11月20日中午，翰林苑小区三期一栋楼的架空层，黄先生正在监督装修。墙壁已粉刷完毕，一名工人正忙着安装木地板。从去年该小区多栋楼的架空层被出租开始，装修、改造、向地下挖掘扩展架空层就不断“上演”。这种情况正是翰林苑小区的平静生活“被架空”的根源。住在楼上的业主担心房屋安全问题，不断向有关部门反映、维权。

　　架空层被出租50年

　　“可以试着住人，夏天可能会潮湿。”黄先生称，自己花了五六万元租下了一楼下方这间架空层，租期50年，装修完毕，准备让一个亲戚开培训班。

　　黄先生在沌口一家工厂上班，襄阳人，来武汉已经10年，在中心城区买房经济压力大，选择了这个50多平米的架空层。该架空层没有产权，黄先生与开发商只签订一份“架空层使用权转让合同”。

　　为了拓展空间，黄先生将地面向下挖掘了一部分，让这个层高不到2.2米的空间显得更大些。

　　这样的改造，去年7、8月份，曾在翰林苑小区上演到高潮，导致小区业主不满。

　　看着家中墙壁上的一条长达半米的裂纹，家住16栋的李师傅有些无奈。退休前，他在翰林苑买下了6楼的一套复式房，打算跟老伴在此颐养天年。

　　在李师傅看来，自己所住楼房为砖混结构，“每一块砖都起到很重要的承重作用，敲掉了会出大事。”

　　而自从去年楼下架空层被“出租”，租户就开始对空间进行改造，掘地拓展空间，在墙壁上开门、开窗。

　　今年六七月份，6楼的李家墙壁出现裂纹。老两口安度晚年的梦想蒙上了阴影。

　　不光李师傅一家，该小区三期14到16栋、18到22栋及24栋架空层先后被出租，租户的改动甚至破坏了承重墙。

　　据介绍，架空层前为车库后为储藏间，中间由一堵承重墙隔开，层高从1.7米到2米不等。为了增加层高，租户普遍将地面挖深，“有的向下掘地，甚至能达到50公分。”一位业主说。

　　在该小区三期，出租后的架空层用途广泛，除去进门就是床的住家，还有书吧、家电维修、棋牌室，这些地方水电俱全。

　　老物业因“架空层”退场

　　自翰林苑小区三期架空层被出租改造，本报先后接到该小区业主多次投诉，今年1月11日、6月17日、8月27日先后做过报道，问题悬而未决。

　　为服务小区10年的老物业公司也受架空层牵连“下课”。

　　从2001年开始，这家物业公司就为该小区业主服务，直到今年11月10日合同到期离场。

　　“10年了，我们对小区的业主都有了感情，部分业主家里来了客人，我都熟悉。”在翰林苑做清洁10年，一下子闲下来，杨兰（化名）还有些不适应。

　　11月10日搬离了原来的办公室，她和3名公司同事搬进17栋的老年活动中心，作为公司清欠留守人员，负责清理业主欠款、退还早收的物业费。

　　杨兰出示一叠催缴欠款的通知，其中一张显示金额竟高达4000多元。

　　“原来物业费每平方米0.41元，你可以算算欠了多久。”杨兰称，碰到了这样的业主，只能上门耐心劝说交费。

　　一名工作人员称，公司已经退场，但整个欠费多达20多万元。

　　一说起“架空层”，包括杨兰在内的驻守清欠办公室的老物业人员坚称“开发商出租架空层造成了问题。”

　　包括架空层问题在内，退场之前，负面舆论给老物业公司带来很大压力。

　　有业主指责，物业公司帮着开发商对外出租架空层，并从中提成获利，小区的管理逐渐混乱了。小区还传出，老物业公司将提高物业收费的消息。这最难令业主接受。

　　谈起这些所谓的“传言”，清欠办公室的几名工作人员显得愤愤不平，“这种事情一旦传开了，业主当了真，我们就难以说清了。”

　　他们认为，公司被炒掉，与这些“传言”有很大关系。

　　物业更换现管理真空

　　服务10年被炒，老物业公司拆掉了小区监控、门禁、灭火器、绿化水管等设施，理由很简单，“这都是我们投资的，此前我们曾通知过业委会，希望他们能够接收这些设施，转给新物业公司。”

　　业委会没有签字接收，一是无法垫付这笔设施的资金，二是还在考虑这些设施的权属是否属小区业主共有。

　　业委会阻止老物业公司拆除设施，双方险些发生冲突，最后报警处理。

　　小区的140多个灭火器被撤掉了，惊动了消防部门。消防部门派员上门查验，责令新物业公司购置消防器材，确保安全。

　　11月11日，新物业公司进场后，投入6万元完善相关设施。新物业负责人称，全部安装到位需要10万元。

　　11月22日，新物业公司还在跟业委会商量，为该小区重新安装门禁系统。

　　新物业公司称，硬件安装正在逐步恢复，现在面临的最棘手的问题是，小区业主的资料老物业没有转交，接手后几天，只好派人上门，挨家挨户摸底。

　　新旧物业更替造成的管理空档一时难以消除。业委会希望通过上级房管部门协调，还没有进展。

　　架空层租用未备案

　　根据武汉经济技术开发区规划及房产联署办公部门调查，去年，该小区共有50套架空层被出租。

　　根据相关规定，层高不足2.2米，不能算建筑面积，也不能办理产权证。

　　此前媒体报道，小区开发商武汉万丰房地产公司负责人介绍，出租架空层时，公司与租户曾明确约定，租户不得水电入户、私自改变结构，是租户违反了合同。

　　今年9月22日，武汉经济技术开发区管委会在回复李师傅当日向市长信箱投诉时称：经调查，该小区部分14-16栋、18-22栋及24栋住宅楼的一楼规划审批定性为“架空层”，层高低于2.2米，架空层未计入规划征载面积，开发区房产局未对其登记。开发商将一层架空层出租给业主，并未在区房产局办理租赁备案手续，该局未予认可。

　　为确保楼栋安全，去年11月25日，相关职能部门在该小区张贴通告，逐户下达整改通知书，限期自行整改。

　　针对自行整改无效，业主再次投诉。今年8月5日，由武汉经济技术开发区城管部门牵头，组织房管、规划、建设等部门联合执法，查处违法行为并下了“整改通知”。

　　有小区业主称，这没有从根本上解决问题，执法人员一走，改造架空层的装修照旧。

　　架空层权属有两种回复

　　在今年9月22日网络投诉回复中，有一句话让李师傅感到困惑，“建议业主就架空层权属问题通过仲裁或司法等途径解决。”

　　根据李师傅提供的材料显示，2010年5月21日，李师傅在网上通过市长信箱投诉，主题为《翰林苑架空层归属》。

　　当年7月15日，受理部门武汉经济技术开发区管委会回复称：翰林苑架空层属小区公共部分，开发商没有权属，其使用要经过业主大会认可，使用收益归业主委员会支配。

　　同年7月23日，武汉经济技术开发区纪工委回复称，“区房管部门已经作出以下工作：1.督促业委会立即在小区出通告，告知全体业主架空层不能购买和出租；2.联系社区居委会协助业委会做小区业主工作，不要购买和出租架空层；联系开发商，告知其违法行为，并于近期组织各方召开协调会。”

　　李师傅介绍，自己先后得到3次回复，称小区架空层权属小区业主，“9月22日这次不知道怎么变了说法。”他认为，开发商将属于业主的架空层出租，损害了业主的利益，业主应当追究其责任。

　　小区居民的希望

　　李师傅和业委会主任老金认为，当务之急，是把架空层的权属通过法律途径明确下来。

　　然而，李师傅咨询过律师，前期费用需要3万元，这对没有收入的业委会来说，是一笔不小的开支，这笔费用从哪里支出，仍是个问题。

　　9月22日，小区三期24栋一楼一家住户家的天然气管道发生爆裂，小区业主怀疑与架空层改造有关。

　　11月10日，开发区管委会网上回复李师傅的投诉称：“开发区房产部门已请市房屋安全鉴定机构技术人员共同来到翰林苑小区，对三期楼栋进行了查看，并选择问题较多的20号楼进行了专业安全鉴定和检测，安全鉴定部门将于近期出具鉴定报告。”

　　目前，小区业委会打算通过法律途径，明确架空层权属，“夺回属于全体业主的权益”，小区居民希望相关部门对受损房屋作出鉴定，确保居民安全，新物业逐步把小区设置配备到位，恢复以前的平静生活。业主希望，这个过程不要太长。

　　本报记者 孙明

　　在翰林苑小区三期，这样的架空层住房很普遍。